江北房价真的能破3万/平?

摘要: 刚需板块轰然倒塌…

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刚需楼盘火爆异常,但江北新区楼市的终极考验已经开始。这次终极考验,将直接检验国家级江北新区楼市的真实成色。

①首先是房价变化。这一波低价刚需盘消化完毕之后,江北高价现房销售地块即将上市,房价即将再次向上一跃。比如高新区,招商兰溪谷和亚泰山语湖清盘之后,下一批上市的,就是地价破1.6万/平的现房销售地块。

②其次是产品类型变化。从期房销售,变为现房销售。期房销售地块通过卖未来预期不断提高价格。但现房销售地块销售时就是实打实的交付标准;且现房销售开发商资金成本高,房价预期会大幅提高。江北第一幅现房销售地块弘阳燕澜七缙,将在年底开卖,放风价3万/平。

③最后是产品定位变化。目前整个江北新区,有9幅地价破2万/平的地块,2幅地价逼近两万的地块,4幅地价破1.5万/平的地块,清一色放风打造豪宅产品。江北刚需板块形象轰然倒塌。这个多高端盘,客户从哪里来?高端客群争夺将异常惨烈。

江北现房销售地块一览:江浦所有待上市新地块的楼面地价,都在1.9万/平以上,是整个江北新区地价最高的地方。桥北最高地价突破2.3万/平,但只有一例。而高新、六合两个板块的最高地价已经直追房价。

江北"地王"会不会亏本卖?目前来看大概率不会。尽管存在严格的限价红线,南京第一个亏本地王——麒麟京奥港未来墅,地价破2.2万,首开房价仅卖2.5-2.7万/平,毫无利润。限价是亏本的因素之一,根本原因还是麒麟豪宅接受程度不高。

江北刚需板块形象轰然倒塌,做改善产品已经能被部分主城改善客群接受。另外,江北高价地比较聪明的一点是,在户型配比上做了一部分小户型,让首改、刚改客群也能消费的起,保证去化。

但需要指出的是,"地价高房价一定就高"是一个赤裸裸的谎言。开发商也可能会亏本或者被套牢。

如果开发商错误估计未来的市场发展,那么在高地价土地上盖出的房子必然会赔钱。地价2.2万/平、房价2.5万/平的京奥港未来墅,就是一个活生生的例子。

目前,江北市场上第一个传出要上市的现房销售地块,是高新区弘阳燕澜七缙,建设6栋高层、7层洋房,预计年底上市。放风价3万/平,能否成真,拭目以待。

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